Các yếu tố pháp lý về chung cư ở Việt Nam

Theo luật pháp hiện tại, thì các dự án Chung cư phải được thực hiện bởi các doanh nghiệp. Điều đó có nghĩa đây là một loại BĐS thuộc Dự án. Và tuy là được nhiều người quan tâm đến. Nhưng hiện tại mọi người vẫn đang hiểu sai hoặc chưa đầy đủ về khái niệm Chung cư.

Tiền thân của chung cư ở Việt Nam là các căn nhà tập thể. Các căn nhà tập thể xuất hiện ở Việt Nam từ khoảng những năm 50 của thế kỷ trước.

Vào thời điểm đó, với công nghệ xây dựng lạc hậu. Nhà tập thể được xây dựng lên để phục vụ những người có thu nhập thấp. Không đủ khả năng tài chính để có thể sở hữu cho mình một căn nhà dưới mặt đất.

Nhà tập thể thường có khoảng 4-5 tầng. Mỗi gia đình được chia 1 căn trong đó. Và điều kiện sinh hoạt, môi trường sống đương nhiên không bằng nhà dưới mặt đất.

Bởi vì thế mới có câu nói “Không đủ tiền ở dưới thì mới lên trên”. Nhà tập thể cơ bản chỉ là nhà trệt chồng tầng lên mà thôi. Không có gì khác biệt so với nhà dưới đất ngoại trừ điều kiện sống tệ hơn.

Một số pháp lý về chung cư ở Việt Nam như sau. Cùng Oet tìm hiểu nhé.

Chủ đầu tư uy tín

 

chung cư ở Việt Nam trước hết chúng ta cần lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Lựa chọn chủ đầu tư dự án uy tín là điều mà rất nhiều người đắn đo, cân nhắc khi quyết định mua nhà hay căn hộ. Tuy vậy, thực tế đã chỉ ra rằng không ít trường hợp rủi ro khi mua nhà mà người mua không thể lường trước được.

Chọn chủ đầu tư dự án uy tín là yếu tố trước nhất khi mua nhà. Hay căn hộ nhằm hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy đến.

Thế nhưng, việc lựa chọn một doanh nghiệp uy tín trong hàng ngàn doanh nghiệp trên thị trường hiện nay không phải đơn giản. Những yếu tố cần và đủ của một doanh nghiệp bất động sản uy tín mà anh chị nên lựa chọn là:

Để biết được điều này anh chị nên tìm hiểu rõ về chủ đầu tư thông qua hệ thống website chính thức của họ. Hãy chắc chắn rằng tất cả các dự án mà họ thực hiện sẽ được đưa ra. Và liêm yết trên đó. Nếu có thể hãy tìm hiểu qua về dự án đó xem mức độ thực thi đến đâu.

Hãy dành ra một khoảng thời gian đến thăm quan dự án. Tiếp cận với một số hộ dân đã và đang sống trong dự án để nắm bắt sự thật dễ dàng.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chung cư ở Việt Nam cần Sổ đỏ, sổ hồng là cách gọi về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đó có thể là sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận. Thì tức là dự án đó đã giải phóng xong mặt bằng. Và đất xây dự án là hợp pháp và không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, những giấy tờ này sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.

Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, quyết định giá trị căn hộ. Trên thực tế, không ít trường hợp người mua chung cư. Đã dọn vào ở nhưng “chờ dài cổ” vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Lý do có thể là chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng cho căn hộ cho người mua. Và chưa giải chấp hoặc chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở…

Do đó, người mua cần hỏi chủ đầu tư kỹ về thời gian bàn giao sồ hồng. Theo Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký kết bàn giao. Hoặc ngày hết hạn thuê mua thì người mua phải tới các cơ quan ban ngành có chức năng để xin cấp giấy sở hữu đất và nhà ở.

Ngoài ra, người mua cũng cần lưu ý các khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ hồng để không bị thu thêm. Bởi theo quy định, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.

Giấy phép xây dựng dự án chung cư

Chung cư ở Việt Nam cần giấy phép xây dựng dự án. Là giấy tờ xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch. Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép. Và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án, gây thiệt hại cho người mua nhà.

Trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng (theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014). Còn lại các dự án căn hộ ngang nhiên xây dựng khi chưa có giấy phép sẽ bị xử phạt. Thậm chí đình chỉ thi công, làm trễ tiến độ dự án. Và ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua.

Giấy phép xây dựng do Sở Xây Dựng cấp phép và có dấu đỏ. Trong đó có ghi đầy đủ các nội dung như:

Tên của đơn vị chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư được cấp phép.

Thông tin về dự án căn hộ chung cư được cấp phép xây dựng. Bao gồm các nội dung sau: vị trí dự án; phần cốt nền của dự án xây dựng; mật độ xây dựng trong tổng diện tích là bao nhiêu; hệ số đất sử dụng; chiều sâu và chiều cao của công trình; số tầng của căn hộ và tầng hầm…

Hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất

Dự án chung cư đó cần phải có hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất cho nhà nước. Một số loại thuế, phí mà chủ đầu tư phải nộp khi xây dựng. Và mở bán dự án căn hộ bao gồm: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Có không ít trường hợp ở nhiều khu chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị gặp trở ngại bởi nguyên nhân là chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Các thông tin pháp lý này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư. Nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được. Người mua có thể đối chiếu với với thông tin thu thập được từ các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố.

Trường hợp chủ đầu tư không thể cung cấp một trong các hồ sơ này. Có nghĩa là dự án anh chị đang quan tâm có vấn đề. Hoặc là chủ đầu tư chưa có giấy phép xây dựng dự án. Hoặc sổ đỏ toàn khu căn hộ đã cầm cố trong ngân hàng. Hoặc chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ nộp tiền thuế đất đối với nhà nước.

Đây là thông tin cần phải công khai, minh bạch mà chủ đầu tư phải xuất trình ra được với người mua. Hoặc người mua có thể kiểm tra đối chiếu thông tin với Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố…

Hợp đồng mua chung cư

Hợp đồng mua bán là giấy tờ quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm của hai bên. Do vậy người mua phải lưu ý xem xét thật kỹ trước khi ký vào văn bản này.

Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ. Để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước.

Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt Sổ hồng.

Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, tức là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp. Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu.

Thông tin về căn hộ (Mã căn hộ, vị trí tầng, tên dự án, đơn giá…)

Diện tích sử dụng, những trang thiết bị sở hữu chung/riêng…

Có thỏa thuận rõ ràng về các phí dịch vụ trong khi ở như phí quản lý, phí điện nước, phí vệ sinh…

Nguồn: blog.homenext.vn