Một số tiêu chuẩn về xây dựng ở chung cư

Hiện nay, do nhu cầu thị trường tăng cao. Nên việc mua căn hộ chung cư của khách hàng cũng ngày càng nhiều. Pháp lý cũng là một trong những vấn đề quan trọng đáng được nhiều người lưu ý. Vì vậy, trước khi mua chung cư. Người mua chúng ta cần biết một số về tiêu chuẩn nhà thiết kế chung cư cao tầng dưới đây để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Xây dựng nhà chung cư cao tầng đang là xu hướng phát triển. Của loại hình nhà ở này ở Việt Nam và trên thế giới. Bên cạnh đó việc đất xây dựng trong các khu đô thị ngày càng khan hiếm. Thì việc xây dựng các khu chung cư cao tầng và các nhà đa năng sẽ là giải pháp hữu hiệu. Đang được nhiều đô thị lựa chọn để làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Cùng Oet tìm hiểu nhé.

Quy chuẩn về xây dựng

Theo Quy chuẩn xây dựng của Việt Nam. Các công trình xây dựng dù cao hay thấp tầng đều phải được thiết kế bảo đảm an toàn về kết cấu, an toàn cháy nổ, môi trường cho người sử dụng.

Trong QCXDVN 01: 2008/BXD Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng. Đã có một số quy định về chỉ tiêu số tầng cao, mật độ xây dựng và khoảng lùi. Hay khoảng cách giữa các dãy nhà, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội..

Tuy nhiên thực tế cho thấy hạ tầng nhiều khu đô thị, khu nhà ở được đầu tư không đồng bộ. Việc kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh chưa tốt. Hạ tầng xã hội trong các khu nhà ở, khu đô thị. Như xây dựng trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng… không được chủ đầu tư thực hiện theo quy hoạch. Chưa đúng các quy định hiện hành dẫn đến việc bất cập. Trong công tác quản lý cho chính quyền địa phương, không đáp ứng được nhu cầu cho khu dân cư.

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01: 2008/BXD không đưa ra quy định chung về mật độ xây dựng toàn khu. Nhưng có quy định chi tiết về mật độ xây dựng cho từng lô đất. Đồng thời quy định các khối nhà cao tầng cần xây dựng với khoảng cách tối thiểu giữa hai dãy nhà phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 25m.

Quy chuẩn về giao thông trong đô thị

 

Về giao thông trong đô thị, trong Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam quy định. Là đường giao thông từ cấp đường chính đô thị trở lên không chia cắt đơn vị ở. Yêu cầu tổ chức các dịch vụ công cộng được quy định trong bán kính 500m. Nhằm khuyến khích giao thông công cộng và đi bộ. Các công trình văn hóa, thương mại, dịch vụ được bố trí trên các đường giao thông chính.

Trong các nhóm nhà ở cần xây dựng vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ không quá 300m. Nhưng trong thực tế quy hoạch. Và tổ chức không gian giao thông công cộng, đường đi bộ, đi xe đạp còn có nhiều bất cập. Tỷ lệ đất giao thông. Và giao thông tĩnh trong đất xây dựng đô thị không đáp ứng. Như quy định, chưa đủ cho một đô thị an toàn về giao thông.

Các yêu cầu về sân chơi, vườn hoa này mới chỉ là những những khoảng trống trên bản vẽ. Mà chưa được tổ chức thành không gian nghỉ ngơi, thư giãn cho cộng đồng dân cư trên thực tế.

Quy chuẩn về thông số kỹ thuật đô thị

Ngoài hệ thống kỹ thuật đô thị thiết yếu như điện, nước đã được cung cấp tương đối đầy đủ trong các khu chung cư cao tầng. Thì hệ thống hạ tầng xã hội chưa được nhà đầu tư thực sự chú trọng. Mặc dù các dự án đều có quy hoạch trường mầm non và tiểu học. Nhưng thực tế đến nay khu đô thị vẫn chưa có trường học. Các nhà đầu tư vì chạy theo lợi nhuận nên đã bỏ qua những yêu cầu cấp thiết của người dân. Cũng như không tuân thủ đầy đủ các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn.

Mặc dù QCXDVN 01: 2008/BXD quy định cây xanh trong đơn vị ở tối thiểu là 2m2 /người. Trong đó cây xanh nhóm ở phải đạt 1m2/người. Nhưng thực tế không gian xanh trong các khu đô thị hầu như thiếu vắng sự kết hợp giữa cây xanh. Và mặt nước do trong quy hoạch để lấy đất cho nhà đầu tư người ta đã san lấp các diện tích mặt nước. Trong khi đó QCXDVN 01: 2008/BXD quy định về quy hoạch đơn vị ở có nêu yêu cầu bảo vệ nguồn nước. Và đảm bảo phát triển đô thị bền vững.

Tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế”.

Tiêu chuẩn xây dựng về TCXDVN 323:2004

Năm 2004, Bộ Xây dựng ban hành tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế”. Tiêu chuẩn này được áp dụng cho nhà ở căn hộ có chiều cao từ 9 tầng đến 40 tầng (chung cư cao tầng). Mà chưa đề cập đến các công trình cao tầng khác. Trong khi đó nhiều loại hình nhà cao tầng đã và đang được đầu tư xây dựng ở Việt Nam.

Điều này đã làm cho các cơ quan quản lý, các nhà đầu tư. Và các đơn vị tư vấn gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý, quy hoạch. Thiết kế kiến trúc, thiết kế và lắp đặt hệ thống kỹ thuật cũng như quản lý, vận hành. Sử dụng nhà cao tầng do có sự bất cập về năng lực thiết kế. Lẫn điều kiện kỹ thuật và công nghệ xây dựng. Và thiếu hành lang pháp lý cho loại hình công trình này.

TCXDVN 323:2004 được biên soạn dựa trên các kết quả điều tra khảo sát từ các dự án xây dựng nhà chung cư cao tầng tại Việt Nam. Kết quả nghiên cứu của các đề tài, hội thảo khoa học về nhà cao tầng. Các tài liệu có liên quan của một số nước trên thế giới.

Tiêu chuẩn an toàn, bền vững, thẩm mỹ về TCXDVN 323:2004

Các quy định tập trung đề cập đến các yêu cầu đảm bảo an toàn, bền vững, thích nghi, mỹ quan. Phù hợp với điều kiện khí hậu, tự nhiên khi xây dựng nhà chung cư cao tầng.

Việc quy định các giải pháp tổ chức không gian: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt; giải pháp kết cấu. Yêu cầu về thiết kế hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thông gió điều hoà không khí. Hệ thống thông tin liên lạc, viễn thông, cấp khí đốt, PCCC. Là những nội dung được các nhà tư vấn rất quan tâm. Và cũng là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước thẩm định. Và phê duyệt các dự án xây dựng nhà chung cư sao tầng tại các đô thị.

Bất cập của TCXDVN 323: 2004

Tuy nhiên sau một thời gian áp dụng, TCXDVN 323: 2004 cũng bộ lộ một số bất cập sau đây:

+ Việc quy định phải bảo đảm mật độ xây dựng không vượt quá 40%. Và hệ số sử dụng đất không vượt quá 5,0. Khi thiết kế nhà ở cao tầng trong các khu đô thị mới sẽ không khả thi khi.

+ Việc quy định khoảng lùi tối thiểu. Và khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập. Khó đảm bảo nhất là đối với các công trình xây xen, khu chung cư cải tạo.

+ Diện tích chỗ để xe tính từ 4 hộ đến 6 hộ mới có 1 chỗ để xe không còn phù hợp với điều kiện hiện nay.

+ Việc quy định cơ cấu các căn hộ trong nhà ở cao tầng với 3 loại: nhỏ (A), trung bình (B) và lớn (C). Theo tỷ lệ số lượng các căn hộ giữa loại nhỏ, trung bình và lớn là 1: 2: 1. Cũng có nhiều bất cập do việc phân khúc căn hộ chưa hợp lý.

+ Về vấn đề an toàn cho người sử dụng chưa được ban hành nên còn có sự bất cập về các quy định an toàn trong thiết kế lan can, cầu thang,…

+ Yêu cầu về thiết kế phòng cháy chống cháy chưa đưa ra các yêu cầu cụ thể về an toàn cháy của kết cấu, vật liệu xây dựng.

Năm 2013, theo quy định của Nghị định 127/2007/NĐ-CP ngày 01/8/20117 về việc Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn “TCXDVN 323:2004. Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế” không còn có hiệu lực.

Công văn số 1245/BXD-KHCN

Để quản lý hoạt động này, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24/06/2013 về việc hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng. Theo văn bản này có một số nội dung được Bộ Xây dựng điều chỉnh như sau:

Chỉ tiêu chỗ đỗ xe (ô tô, xe máy, xe đạp):

Đối với nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ. Phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe);

Đối với nhà ở xã hội, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ. Phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe).

Về điều chỉnh cơ cấu căn hộ

Trường hợp điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà không thay đối tổng diện tích sàn xây dựng thì không phải xem xét, phê duyệt lại chỉ tiêu về dân số và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án;

Trường hợp điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà có sự thay đổi tổng diện tích sàn xây dựng thì phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án. Chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Nếu dân số sau khi điều chỉnh không vượt quá 1,5 lần dân số theo quy hoạch cũ thì không phải điều chỉnh chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được phê duyệt;

Trường hợp các dự án phát triển nhà ở mới (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) được áp dụng bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người;

Chủ đầu tư được quyền quyết định cơ cấu các loại căn hộ, đáp ứng yêu cầu của thị trường tại địa điểm xây dựng dự án.

Phát triển chung cư cao tầng là xu hướng tất yếu trong các đô thị hiện nay, nhưng nhất thiết phải có nghiên cứu đầy đủ từ khâu thiết kế xây dựng và quản lý vận hành nhà chung cư nhằm đáp ứng yêu cầu của một khu đô thị mới theo tiêu chí phát triển khu ở bền vững.

Đề xuất các định hướng đổi mới thiết kế nhà cao tầng từ góc độ quy chuẩn, tiêu chuẩn

Tiêu chuẩn về xây dựng trong loại hình xây dựng

Hướng nghiên cứu xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn cần đề cập các loại hình như nhà ở, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại và công trình hỗn hợp đa năng… có chiều cao trên 9 tầng (hoặc cao trên 25m) đơn lẻ hoặc tổ hợp cao tầng là hết sức cần thiết.

Tiêu chuẩn về xây dựng trong chỉ tiêu quy hoạch

Các chỉ tiêu về quy hoạch như: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ cây xanh, khoảng lùi, khoảng cách giữa các nhà cao tầng, khoảng cách ly vệ sinh, an toàn, phòng chống cháy… cần phải đưa vào quy chuẩn, tiêu chuẩn có tính định lượng cao và phải phù hợp với quy hoạch phân khu đô thị và quy hoạch chi tiết khu vực được duyệt. Đây cũng chính là nội dung quan trọng để quản lý, kiểm soát về quy hoạch, kiến trúc đối với các công trình cao tầng.

Tiêu chuẩn về xây dựng về chiều cao

Trong các khu vực nội đô, khu vực hạn chế phát triển quy chuẩn, tiêu chuẩn cần đưa ra những quy định về khống chế chiều cao xây dựng nhà cao tầng nhất là trong những khu vực được xây chen hoặc cải tạo trong các khu chung cư cũ hay tại các vị trí có liên quan đến việc bảo tồn các công trình văn hóa, di tích lịch sử, danh lam, thắng cảnh.

Tiêu chuẩn về xây dựng về an toàn

Các giải pháp thiết kế phải đề cập đến các yêu cầu đảm bảo an toàn, bền vững, thích dụng, mỹ quan, phù hợp với điều kiện khí hậu, tự nhiên, môi trường trên cơ sở áp dụng hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan.

Tiêu chuẩn thiết kế hệ thống kỹ thuật

Việc tổ chức phân khu chức năng và lựa chọn giải pháp tổ chức cho các không gian: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt; giải pháp kết cấu; yêu cầu về thiết kế hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thông gió điều hoà không khí, hệ thống thông tin liên lạc, viễn thông, cấp khí đốt, PCCC cần có những tiêu chí cụ thể kết hợp với công nghệ mới.

Đối với nhà chung cư cao tầng không nên quy định “cứng” quy mô, cơ cấu và chỉ tiêu diện tích các căn hộ. Trong thực tế hiện nay, nhu cầu ở của các đối tượng sử dụng là rất đa dạng. Điều này phụ thuộc vào điều kiện và mục đích sử dụng của đối tượng sử dụng.

Một số quy định khác chỉ nên đưa ra những quy định tối thiểu hay những quy định “mở” hơn cho từng loại hình công trình và cần được tham chiếu với các văn bản pháp quy hay các tiêu chuẩn hiện hành khác có liên quan để tránh sự mâu thuẫn không cần thiết.

Cuối cùng cần sớm nghiên ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà cao tầng trong đó có chung cư. Bản chất của văn bản này là nhằm điều chỉnh đến các hoạt động liên quan đến nhà cao tầng. Tư khâu quy hoạch đến thiết kế thi công. Và làm cơ sở cho công tác kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng trước khi đi vào vận hành khai thác sử dụng.

Nguồn: ashui.com