Giá trị BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Giá trị BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS

30/03/2021 0 Nguyễn Thị Hạnh 68

Bất động sản luôn là “con mồi lớn” của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư chưa tận dụng tối đa các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản (BĐS) để tối ưu hoá lợi nhuận. Để nhận định chính xác “giá trị Bất động sản” cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung – cầu trên thị trường được xem là chủ chốt. Thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,… Sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất động sản.

Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn những kiến thức cơ bản nhất. Cũng như những yếu tố không thể bỏ qua nếu như muốn xác định “giá trị Bất động sản” của một sản phẩm cụ thể. Hay cùng oet tham khảo các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS ở bài này.

Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Yếu tố trực tiếp là các yếu tố có mối liên quan trực tiếp đến thị trường. Chủ yếu xuất phát từ chính sản phẩm bất động sản đó và quyết định lên giá của đất, nhà ở, căn hộ chung cư

Vị trí của BĐS

Giá trị BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Vị trí của một sản phẩm bất động sản quyết định phần lớn giá trị của BĐS đó. Có 2 loại vị trí cho mỗi loại BĐS: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả hai đều có vai trò quan trọng trong việc quyết định giá của một sản phẩm BĐS.

Bạn có thể hiểu, vị trí tương đối là những sản phẩm BĐS có vị trí trung tâm đô thị. Hoặc trung tâm một vùng nào đó, tất nhiên vị trí này sẽ có giá cao hơn rất nhiều so với các BĐS vùng ven của trung tâm. Vị trí tuyệt đối là vị trí chính xác của một sản phẩm BĐS. Chẳng hạn như ở ngã 4 hay ngã 3, trên các trục đường huyết mạch. Và có giá cao hơn các BĐS khác ở cùng khu vực

Yếu tố tự nhiên

Yếu tố tự nhiên là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá bất động sản. Theo đó, nhóm yếu tố này bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như: vị trí; kích thước, diện tích; địa hình tọa lạc; kiến trúc, thiết kế; môi trường;…

Diện tích. kích thước của sản phẩm BĐS

Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

Địa hình xây dựng

Giá trị BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS

So với các sản phẩm BĐS trong khu vực thì sản phẩm bạn chọn mua có địa hình cao hay thấp. Điều này cũng ảnh hưởng đến giá của một sản phẩm BĐS. Thông thường một ngôi nhà hay mảnh đất ở địa hình thấp, vũng trũng sẽ dễ bị tình trạng ngập lụt vào mùa mưa hay triều cường.

Thiết kế của sản phẩm

Một sản phẩm có thiết kế và kiến trúc hợp thời, thị hiếu người mua hơn sẽ dẫn đến giá của BĐS đó cao hơn, dù cho cả hai đều bỏ ra số tiền xây dựng bằng nhau.

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên

Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

Tình trạng môi trường

Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

Ngoài ra, còn các yếu tố tự nhiên khác như giá trị sử dụng của đất (đất đó có sử dụng để trồng cây, hay chỉ để xây nhà, ngược lại quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng)

Yếu tố kinh tế

Khả năng sinh lời của bất động sản

Gía trị của BĐS sẽ chịu ảnh hưởng bởi mức thu nhập hàng năm từ nó, sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng tăng và ngược lại

Hệ thống tiện ích nội ngoại khu: Hệ thống nước thải, nước sinh hoạt, điện, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc xung quanh khu BĐS  . Chung quy, các hệ thống tiện ích càng nhiều thì càng làm tăng giá BĐS

Yếu tố liên quan đến thị trường ảnh hưởng đến thị trường BĐS

  • Tính hữu dụng của BĐS.
  • Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

Các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Một ngôi nhà, mảnh đất hay một căn hộ chung cư cần phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh tài sản BĐS đó là hợp pháp có giá trị. Một số yếu tố về pháp lý của BĐS bạn đọc cần chú ý để quyết định giá trị của một sản phẩm BĐS:

  • Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có

Các yếu tố ngoại lai ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Thông thường các yếu tố ngoại lai thường là các yếu tố mang tầm vĩ mô có sức ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS toàn khu vực và cả trong nước.

Yếu tố chính trị pháp lý ảnh hưởng đến thị trường BĐS:

Nhà nước và chính quyền từng khu vực cũng có tác động đến thị trường BĐS, cụ thể khi ban hành mọt chỉ định, kiến nghị hoặc quyết định đề xuất xây dựng một công trình công cộng nào đó, cũng là sự đầu tư cho khu vực nói chung và đầu tư cho thị trường bất động sản nói riêng. Cụ thể như:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.

Các chính sách tác động trực tiếp như:

  • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
  • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
  • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
  • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
  • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như

* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

* Mức độ lạm phát chung

* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

Những yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Dưới đây là 9 yếu tố khác cũng xoay quanh và làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS

  • Căn hộ trung cấp, 1 đến 2 phòng ngủ sẽ lên ngôi
  • Tăng trưởng GDP sẽ kích cầu thị trường bất động sản
  • Tình trạng lệch pha cung cầu
  • Gia tăng chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp
  • Kỹ thuật số thúc đẩy kinh doanh bất động sản qua mạng
  • Ban hành nhiều quy phạm pháp luật
  • Hoạt động M&A sẽ phát triển mạnh
  • Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài kích cầu thị trường BĐS trong nước
  • Gia tăng cải tạo, chỉnh trang lại chung cư cũ

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, người mua cần xem xét kỹ các yếu tố để quyết định giá mua cho hợp lý, không quá chạy theo những nhà môi giới và thị trường từng khu vực mà bỏ tiền đầu tư sai giá trị. Bạn cũng cần phải biết một số lưu ý khi mua nhà, căn hộ chung cư để có những quyết định chính xác nhất.

Nguồn: smartland.vn